(网经社讯)导读：4月20日，杭州钱江世纪城核心区一宗沿江商业用地挂牌出让，杭州京东霁纬信息技术有限公司以6.63亿元起始价成功竞得杭政储出[2026]15号地块。

这一天，距离京东与萧山区政府签署战略合作协议过去了不到十个月，距离京东浙江区域中心先行启幕过去了不到四个月。从纸面协议到先行过渡，再到正式摘地，京东浙江区域中心项目跑出了“三级跳”式的加速度。（详见#网经社 专题：https://www.100ec.cn/zt/jdzjld/）

出品 | 网经社

撰写 | 可乐

审稿 | 云马

配图 | 网经社图库

一、20亿的“杭州根据地”

先从项目的核心要素看起。杭州京东霁纬信息技术有限公司竞得的地块位于杭州市萧山区世纪城核心单元，东至亚运村路，南至纬二路，西至观澜路，北至纬一路，西面距离钱塘江仅约160米，南面距地铁亚运村站和亚奥万象天地约150米。用地面积26297平方米，容积率4.5，可建建筑面积11.83万平方米，建筑高度控制在15米至100米之间。

这个项目并非一次单纯的土地收购。早在2025年6月24日，萧山区政府与京东集团便签署了全面战略合作协议，明确了在区域中心、现代物流、全域零售等多领域开展深度合作。同年12月底，京东浙江区域中心在大象国际中心先行启幕过渡办公，临时办公面积达11000余平方米，汇聚了京东零售、物流、健康、科技等核心业务板块员工近1000人。此次摘地之后，这些过渡办公的业务单元将整体迁入新建的区域总部大楼。

按照规划，该项目计划总投资约20亿元，将整合京东零售（含京东MALL）、京东物流、京东健康、京东科技等全板块业务资源，打造集办公、科技、京东MALL等功能于一体的区域中心，未来入驻员工超过4000人。这处建筑群将不仅成为京东在浙江的运营中枢，更是一处融合了前沿技术研发和线下消费体验的综合性产业载体。

项目地块位于钱塘湾未来总部基地核心区，规划面积约1.85平方公里，重点招引“三个500强”集团总部及其核心功能总部，京东所摘地块是该区块沿钱塘江一线出让的首个地块。该地块属总部类商业商务用地，竞得者须在签订土地出让合同前与杭州市萧山钱江世纪城管理委员会签订投资开发协议。

外界多把目光聚焦于京东6.63亿元拿地的价格，却鲜有人注意到这份投资开发协议背后隐含的“隐形门槛”。

根据协议，京东须确保在该地块建设一座建筑面积不少于3.5万平方米的家电家具综合中心，并在竣工之日起15个月内实现开业；须引入一家家电家居商业体运营公司注册在钱江世纪城。这意味着杭州钱江世纪城将迎来京东MALL——京东集团旗下以“潮购科技”为主题的沉浸式综合类消费商业体，主营家电、数码、家居等品类，提供与线上京东同质、同价、同服务的商品。

更值得关注的是财务层面的硬性约束。协议要求乙方及其在杭控股企业在该地块年度营业收入达到10亿元。此外，2026年至2030年，乙方或其实际控制人须连续五年均列入《财富》世界500强榜单。这意味着京东的实体化战略与品牌信誉已经深度绑定——一旦京东在业绩或排名上出现波动，将直接面临违约风险。

从建设规划来看，地块商业建筑面积比例不小于地上建筑面积的25%，宜打造集商务办公、商业于一体的特色商业商务建筑，但不得设置专业市场，不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能的用房，最小分割单元不小于800平方米。同时，该地块的商业商务用房须100%整体持有，且40年内不得分割登记、不得转让。

二、京东为何“重仓”杭州？

京东斥资20亿元落子杭州，绝非偶然。

首先，杭州是中国电商和数字经济的高地，在人才储备、产业生态和政策环境方面优势明显。数据显示，2025年京东年度活跃用户数增至超7亿，季度活跃用户数和用户购物频次同比增长超30%。用户体量的持续增长，意味着京东需要在人才密度最高的区域布局核心研发与运营能力。

具体而言，杭州是国内直播电商、数字技术人才密度最高的城市，完善的电商上下游产业链、遍布全省的小商品与制造产业带，是京东一直相对稀缺的资源。此前京东与浙江产业带的合作多停留在平台交易层面，区域中心落地后，就能深度吸纳人工智能、大数据、直播电商、C2M定制等高端人才，弥补自身在内容电商与柔性供应链方面的短板。

其次，长三角是国内消费核心区、物流枢纽核心带。杭州地处长三角几何核心，叠加萧山国际机场空联运优势，跨境物流、区域配送链路优势显著。建造区域总部与配套运营载体，能够精简华东区域仓储、物流履约链路，降低综合运营成本，直接赋能高速增长的即时零售业务，完善全国物流网络的中枢节点，实现全域配送效率升级。

最后，近年来，互联网大厂普遍从线上流量竞争转向重资产总部建设、线下产业深耕、区域生态扎根的发展阶段。字节、阿里等企业均在核心城市持续拿地建楼，京东杭州总部落地，是继北京、全国各大区域中心外，补齐华东最高规格战略支点的关键动作，实现零售、物流、科技、健康全业务板块的本地化深耕，形成全国均衡化的业务布局，弱化单一区域依赖，拓宽长期增长空间。

这并非京东近期唯一的拿地动作。2025年11月，京东集团南京研发中心正式落户建邺高新区，定位为京东集团区域总部，将同步承载总部办公与研发中心双重职能，重点集聚人工智能、机器人、无人驾驶等前沿领域研发人才。在无锡，京东无锡智能供应链产业园/区域结算中心项目选址惠山区，总投资25亿元。在深圳，京东以31.09亿元竞得深圳湾超级总部基地地块，战略布局京喜总部，同步落地创新中心、数据合作中心、人工智能研究院。在香港，京东以34.98亿港元收购中环中国建设银行大厦办公楼层。今年4月，京东集团关联公司北京齐正数智科技有限公司以17.57亿元底价摘得北京亦庄新城一宗综合性商业金融服务业用地。

据不完全统计，2023年至今，京东在全国核心城市持续大手笔买地、建楼、扩产业园，核心投向总部办公、科技研发、智慧物流、产业园区四大类，整体投入超百亿元。若追溯至更早期，京东在北京亦庄自2012年起已累计6次拿地，总金额达104亿元。可以说，杭州钱江世纪城的浙江区域中心，是京东全国总部矩阵中一块关键的拼图。

三、互联网巨头的“圈地运动”

京东在杭州拿地并非孤例。2026年以来，互联网巨头在核心城市拿地的频率和规模都在持续攀升。

字节跳动在2026年两个月内于北京海淀区连拿两宗地块，总耗资约61亿元——蓝景丽家原址地块28亿元、东升科技园三期地块33.05亿元。据媒体不完全统计，字节跳动近年来在全国范围内的置地投资已超300亿元，其中在北京的自有产权面积已接近75万平方米，超过了腾讯与阿里在北京的总部面积之和。

阿里巴巴则在2025年10月联合蚂蚁集团，以72亿港元购入香港铜锣湾港岛壹号中心13层写字楼，计划打造国际双总部。据网经社数字零售台（DR.100EC.CN）不完全统计，阿里巴巴分布在杭州的园区就有14个，总建筑面积达399.42万平方米。主要包括：阿里巴巴集团全球总部、菜鸟云谷产业园、阿里巴巴达摩院、蚂蚁A空间、菜鸟总部园区、阿里巴巴西溪园区、滨江·阿里中心、阿里巴巴云谷园区、阿里巴巴高桥云港园区、阿里巴巴滨江园区、蚂蚁集团留下地块（原青春宝）、阿里巴巴云计算数据中心仁和园区、蚂蚁Z空间、阿里云飞天园区。

此外，小米、美团、贝壳等互联网大厂在近一年内均有“拿地”动作。京东与字节跳动成为拿地最活跃的企业：京东在北京、香港、南京、杭州四地均有布局，累计拿地/投资金额（不含未披露总投资的香港收购）约117亿元；字节跳动仅在北京海淀就连续拿下两宗地块，合计约61亿元。

分析人士指出，与传统房企开发逻辑不同，互联网企业拿地以自用为主、资产配置为辅，聚焦总部基地、研发中心、算力园区建设，而这股蓬勃向上的新质生产力，也在重塑核心城市商办物业的需求结构。

从更宏观的视角来看，这一轮“买地潮”反映了中国互联网行业转型的深层逻辑。线上增量见顶，新增长空间集中于下沉市场物流密度与实体场景服务体验，二者均依赖仓储节点覆盖、门店网络密度及技术工人供给等重资产支撑。互联网行业正在从“模式创新”转向“效率优化与精耕细作”的新阶段。

京东杭州拿地事件背后，折射出的是一家头部企业从轻资产互联网平台向“新型实体企业”的战略转身，也是一个城市从招商引资“数量积累”迈向“质量升级”的能级跃迁。正如钱江世纪城官方所言，京东区域总部的落地，不仅是“世界500强”总部矩阵再添超级成员，更标志着区域培育具有辐射带动效应的总部经济生态圈进入新阶段。

对于京东而言，未来的挑战同样不容忽视。40年自持的物业、3.5万平方米的线下商业综合体、每年10亿元的营收门槛、连续五年的世界500强排名要求——这些契约条款既是企业对未来的承诺，也是悬在头顶的达摩克利斯之剑。在净利润承压的背景下，如何平衡新业务投入与盈利目标，如何将杭州区域中心真正打造为业务增长的新引擎，将是京东管理层必须面对的现实考题。

但无论如何，京东在杭州钱塘江畔的这宗土地，已经不仅仅是一片钢筋水泥的建筑工地。它是京东拥抱实体经济、深耕长三角、补全内容电商与柔性供应链短板的战略锚点，是数字经济与实体经济融合的鲜活样本，也是中国互联网行业从“轻”走向“重”的时代注脚。正如杭州日报所描绘的那样，京东吉祥物“JOY”跑进钱江世纪城的花田，不仅是“一个吉祥物安了新家”，更是一座城市与一个企业关于未来的“双向奔赴”。

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